کاهش قیمت مسکن تا 50 درصد

کاهش قیمت مسکن تا 50 درصد

وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال افزایش تسهیلات ساخت مسکن است تا بتواند بازار مسکن را از رکود فعلی خارج کند. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید با اینکه تأمین مالی سازندگان و خریداران در خروج این بازار از رکود تأثیر دارد، اما باید به تأثیر اقداماتی که هزینه‌های ساخت را کاهش می‌دهند نیز توجه کرد.

 در حال حاضر بیشترین وام ساخت مسکن مربوط به سازندگان حرفه‌ای است که در شهر تهران با استفاده از تکنولوژی جدید و کاهش مصرف انرژی، اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کنند. سقف این تسهیلات برای هر واحد، 250 میلیون تومان و نرخ سود سالانه آن 18 درصد است. این میزان تسهیلات در حالی ارائه می‌شود که بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکونی شهر تهران این شاخص در زمستان 1398 نسبت به پاییز، 8.4 درصد افزایش یافته است. شاخص قیمت گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با 34.7 درصد افزایش نسبت به پاییز بیشترین تأثیر در رشد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی را داشته است. بعد از آن نیز گروه چوب با 7.6 و گروه تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی با 13.6 درصد افزایش قیمت نسبت به پاییز 1398 بیشترین تأثیر را در قیمت نهاده‌های ساختمانی داشته‌اند. شاخص قیمت در دو گروه «سیمان، شن و ماسه» و «شیشه» در زمستان 1398 نسبت به پاییز بدون تغییر بوده است. با این حال قیمت اقلام این دو گروه نسبت به زمستان 1397 به‌ترتیب 33.6 و 11.3 درصد افزایش یافته است. بیشترین تغییر در قیمت نهاده‌های ساختمانی در زمستان 1398 نسبت به سال گذشته، مربوط به گروه «بلوک سفال و آجر» با 41.5 درصد افزایش و گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با 39.4 درصد افزایش بوده است.

همزمان با این تغییرات قیمتی در نهاده‌های ساختمانی، شاهد عقب‌نشینی سازندگان در بازار مسکن و ساختمان هستیم. در نخستین ماه سال جاری، 2468 مجوز ساخت در شهر تهران صادر شده که با کاهش 54 درصدی نسبت به اسفند 1398 مواجه بوده است. افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش مجوزهای ساخت که به‌معنای کاهش عرضه مسکن نوساز در ماه‌های آتی است، در حالی بازار مسکن را تحت تأثیر خود قرار داده که در فروردین‌ماه، 41.5 درصد از خانه‌های معامله شده در سطح شهر تهران، واحدهای کمتر از پنج سال ساخت بودند. در واقع بیش از 40 درصد تقاضای خرید مسکن در شهر تهران معطوف به خانه‌های نوساز است و باید دید با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از یک‌سو و از سوی دیگر، کاهش صدور مجوز ساخت که به معنای کاهش عرضه مسکن نوساز در ماه‌های آتی خواهد بود، شرایط رکودی بازار مسکن پایتخت را به کدام سو خواهد برد. وزارت راه و شهرسازی برای حل این موضوع به دنبال افزایش تسهیلات ساخت مسکن است. محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی پیش از این درباره تمرکز بر افزایش وام ساخت مسکن برای افزایش تولید، خبر داده بود. وی با اشاره به مصوبه شورای پول و اعتبار گفت: بانک‌ها می‌توانند تا 80 درصد مبلغ ساخت یک واحد مسکونی تسهیلات ارائه دهند و منعی در این زمینه وجود ندارد. مشکل این تسهیلات مبلغ بازپرداخت اقساط است. در حال کار روی این مسئله هستیم و باید ببینیم برای مبلغ اقساط چه کاری می‌توان انجام داد.

 این موارد به‌تنهایی نمی‌توانند وضعیت بازار مسکن را بهبود دهند چرا که با وجود گسترش طرح‌های تسهیلاتی، همچنان گروهی هستند که توان بازپرداخت این وام‌ها را نخواهند داشت. روش‌های مختلفی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد که در درجه اول باید به کاهش هزینه‌ها اشاره کرد. حذف قیمت زمین تا حد قابل توجهی قیمت تمام ‌شده مسکن را کاهش می‌دهد. در حال حاضر خرید یک واحد مسکونی با متراژ مفید 70 متری در تهران به‌طور میانگین حدود یک میلیارد و 200 میلیون تومان هزینه دارد که با حذف قیمت زمین می‌توان رقم را به نصف کاهش داد. در کنار مدیریت قیمت مصالح ساختمانی، می‌توان معافیت‌ها و تشویق‌هایی را در دو بخش مالیات‌ها و نیز عوارض شهری برای سازندگان در نظر گرفت تا بخشی از هزینه‌های ساخت مسکن کاهش یابد و اقشار مختلف بتوانند دسترسی به مسکن ارزان قیمت داشته باشند.  تسهیلاتی که با سود کم و بازپرداخت پلکانی برای خرید مسکن اختصاص پیدا کند، می‌تواند به خانه‌دار شدن گروه‌های کم‎درآمد کمک کند.

در حال حاضر ارزش بیشترین وام خرید مسکن در دسترس، 200 میلیون تومان است که به زوجینی که اوراق مسکن خریداری کرده‌اند، پرداخت می‌شود. در شرایط کنونی مبلغ این وام به‌طور میانگین حدود 13 متر از یک واحد مسکونی در شهر تهران را پوشش می‌دهد.

بمیانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با افزایش 38.7 درصدی نسبت به فروردین سال گذشته به 15 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. البته شرایط رکودی موجب شده قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در فروردین امسال نسبت به اسفند 1398 کاهش 2.1 درصدی را تجربه کند. منطقه 5 با سهم 15.5 درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه، پرطرفدارترین منطقه تهران برای خرید و فروش خانه است. میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در این منطقه 18 میلیون و 800 هزار تومان است و قدرت خرید بیشترین سقف وام مسکن در این منطقه، به حدود 11 متر می‌رسد. این وام در منطقه یک شهرداری تهران که با میانگین 31 میلیون و 100 هزار تومان برای هر متر مربع، رکورد گران‌ترین خانه‌های پایتخت را دارد، هزینه حدود 6 متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. با این حال، وام 200 میلیون تومانی خرید مسکن در منطقه 18 تهران معادل حدود 27 متر مربع از یک واحد مسکونی است. منطقه 18 با میانگین قیمت هفت میلیون و 400 هزار تومانی برای هر متر مربع واحد مسکونی، ارزان‌ترین خانه‌های پایتخت را در خود جای داده است.